Сразу же следует отметить, что крайне некорректно оценивать величину и характер спроса на основе количества звонков или заявок от клиентов. Выглядит очень забавно, когда какое-нибудь крупное агентство недвижимости на основе статистики своих звонков публикует в прессе вывод о том, что, к примеру, 52% людей интересует покупка новостройки, а 48% - квартиры на вторичном рынке – так распределяется спрос. Очевидно, что примерно равное распределение «спроса» получается из-за того, что эта компания примерно в равной мере дает рекламу и продает как новостройки, так и квартиры вторичного рынка. Если же свою статистику заявок проанализирует застройщик, то выяснится, что всех людей интересуют только новостройки, так как по вторичному рынку он рекламу не дает и по этому вопросу ему просто не звонят! Статистика звонков и заявок способна отражать только эффективность рекламы данной компании, а также портрет ее клиентов, а не общий спрос на рынке.

Для реальной оценки спроса и потребительских предпочтений необходимо использовать социологические методики. Это могут быть телефонные опросы населения, уличные или поквартирные опросы. Но, так или иначе, необходимо получить репрезентативные ответы напрямую от населения, чтобы быть уверенными в реальном мнении людей, величине и особенностях спроса на тот или иной товар. Реализовать социологические исследования на рынке недвижимости непросто, но возможно.

Опросы населения – не единственный способ понять спрос и потребительские предпочтения покупателей недвижимости. Когда до конечного потребителя добраться почти невозможно или неадекватно дорого, например, на рынке элитного жилья, может оказаться эффективным опрос экспертов данного рынка. Это более дешевый и нередко не менее эффективный способ понять предпочтения и спрос покупателей, просуммировав и усреднив мнения людей, которые много лет с ними работают и общаются. В последнее время становится все более актуальной еще и задача оценки емкости рынков недвижимости разных городов и регионов, а также их сегментов. Пока в России строили относительно немного, вопрос емкости рынка недвижимости не возникал. Однако сейчас, когда застройщики и инвесторы вплотную занялись проектами комплексной застройки на миллионы и даже десятки миллионов квадратных метров, не мешает задуматься о том, какую площадь реально продавать ежегодно в том или ином городе и по какой цене. И как правильно построить стратегию вывода большого объема недвижимости на рынок, чтобы не вызвать его затоваривание и стагнацию.